Gebäude-AfA: 2, 2,5 oder 3 Prozent für vermietete Immobilien

Was wird bei einer Immobilie abgeschrieben?

Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht das Grundstück. Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Jahre der Nutzung. Jedes Jahr geht ein fester Prozentsatz als Aufwand in die Rechnung (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Boden nutzt sich nicht ab und taucht in der AfA deshalb nicht auf.

Relevant wird die AfA bei Immobilien, mit denen Einkünfte erzielt werden, zum Beispiel bei Vermietung. Wer die eigene Wohnung selbst bewohnt, hat dafür keine Einkünfte, in denen sie wirken kann.

Wie teilst du den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?

Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, deshalb muss der Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, etwa Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Sie werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis.

Für die Aufteilung gilt eine Reihenfolge. Zuerst zählt die Aufteilung im Kaufvertrag. Sie wird der AfA zugrunde gelegt, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse widerspiegelt, also wirtschaftlich haltbar ist. Fehlt eine solche Aufteilung oder trägt sie nicht, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Als Hilfsmittel dafür stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.

Nicht zulässig ist die Restwertmethode: Kaufpreis minus Bodenwert, und der Rest gilt als Gebäude. So rechnen Käufer häufig, und genau so darf nicht aufgeteilt werden.

Welche AfA-Sätze gelten für Gebäude?

Der Satz hängt am Jahr der Fertigstellung des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, werden mit 3 % jährlich abgeschrieben, Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 mit 2 % und Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, mit 2,5 %. Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, gilt ebenfalls 3 % (Nr. 1). Die Sätze gelten jeweils, soweit das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt. Ein gemischt genutztes Gebäude, etwa mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, wird deshalb aufgeteilt und nicht einheitlich eingeordnet.

Wann gilt eine kürzere Nutzungsdauer?

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33, 50 oder 40 Jahre, können die Absetzungen nach dieser kürzeren Dauer vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Grenze liegt bei 33 Jahren für die 3-%-Fälle, bei 50 Jahren für Fertigstellung von 1925 bis 2022 und bei 40 Jahren für Fertigstellung vor 1925. Bei 25 Jahren tatsächlicher Nutzungsdauer ergibt das rechnerisch 4 % im Jahr. Wie die kürzere Dauer nachzuweisen ist, regeln Verwaltung und Rechtsprechung; dieser Beitrag nennt dazu keine Regel.

Was ist die degressive AfA und was ist die Sonder-AfA für Neubauten?

Für neue Wohngebäude gibt es ein Wahlrecht. Statt der linearen AfA von 3 % kann eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG). Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen, in der EU oder im EWR liegen und vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft sein. Der Bau muss nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen worden sein; bei Anschaffung muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum wirksam abgeschlossen worden sein. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum in der Baubeginnsanzeige, die nach dem Landesrecht einzureichen ist. Schreibt dein Land keine vor, erklärst du, dass du den Baubeginn der Baubehörde freiwillig angezeigt hast.

Im ersten Jahr wird die degressive AfA nach Monaten gekürzt: Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung oder Herstellung entfällt ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Das Wahlrecht hat außerdem einen Preis: Solange du degressiv abschreibst, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich; sie wird dann vom Restwert aus nach Abs. 4 berechnet.

In fünf Jahren schreibst du degressiv 22.865,72 € mehr ab als linear: 67.865,72 € gegenüber 45.000,00 €.

Daneben gibt es für neu gebaute Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Neben der Vermietung hängt sie an Grenzen für die Baukosten, an einem Energiestandard und am Zeitpunkt des Bauantrags. Die Einzelheiten regeln die Vorschrift und das BMF-Schreiben vom 21.05.2025.

Es zählt der Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige, nicht der Beginn der Bautätigkeit. Wer den Bauantrag vor dem begünstigten Zeitraum gestellt hat, bekommt die Sonderabschreibung auch dann nicht, wenn der Bau erst danach beginnt.

Ab wann beginnt die AfA?

Die AfA beginnt, sobald das Gebäude angeschafft oder fertiggestellt ist. Angeschafft ist es mit dem Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, nicht am Tag des Kaufvertrags.

Bei der linearen AfA mindert sich der Betrag des ersten Jahres zeitanteilig für die Zeit, in der das Gebäude nach der Anschaffung noch nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Das betrifft etwa eine gekaufte Wohnung, die erst nach einem Umbau vermietet wird.

Beispiel: Die Wohnung geht im Juli auf dich über, vermietet ist sie ab September. Für Juli und August mindert sich die AfA des ersten Jahres.

Bei der degressiven AfA wird im ersten Jahr dagegen nach Monaten gekürzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).