Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-Prozent-Grenze

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Renovierungskosten, die das Gesetz rückwirkend zum Gebäudewert zählt. Die Regel steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer gerechnet, gehören sie zu den Herstellungskosten. Zu den Anschaffungskosten des Gebäudes zählt auch sein Anteil an den Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten.

Der Unterschied ist spürbar. Erhaltungsaufwand zieht ein Vermieter in der Regel im Jahr der Zahlung ab. Herstellungskosten erhöhen den Wert des Gebäudes und wirken nur über die jährliche Abschreibung. Bei Einkünften aus Vermietung gilt die Regel über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG entsprechend.

Was zählt in die 15 Prozent?

Alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten am Gebäude, die innerhalb der drei Jahre anfallen, werden zusammengezählt. Der Bundesfinanzhof hat das 2016 deutlich gemacht: Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen zählen mit, ebenso Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen, und der Austausch von Fenstern, Bädern oder Raumaufteilungen (BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15). Die Verwaltung geht noch weiter: Schönheitsreparaturen zählen immer mit, auch für sich allein und ohne Zusammenhang mit einer größeren Instandsetzung oder Modernisierung.

Auch verdeckte Mängel zählen mit. Ob du die Kosten vorhersehen konntest, spielt keine Rolle. Wer einen Schaden beseitigt, der beim Kauf verborgen war, aber schon bestand, hat Kosten für die 15-%-Summe. Heraus fallen nur Schäden, die erst nach der Anschaffung neu entstanden sind (siehe „Was zählt nicht mit?“).

Erstattet ein Dritter einen Teil der Kosten, etwa eine Versicherung, oder gibt es einen Zuschuss, zählt nur der Rest nach der Erstattung.

Die Kosten werden nicht in Schubladen sortiert. Es gibt keine getrennte Rechnung für die Tapete und eine für das Bad. Ein Wirtschaftsgut, ein Zeitraum, eine Summe.

Maßstab ist das Wirtschaftsgut. Ein einheitlich vermietetes Mehrfamilienhaus ist ein Wirtschaftsgut, dort prüft das Finanzamt die Grenze am ganzen Haus. Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, etwa teils vermietet, teils selbst bewohnt, teils gewerblich, besteht es aus mehreren Wirtschaftsgütern. Dann wird die Grenze für jeden Teil getrennt geprüft, mit entsprechend kleinerer Grenze.

Was zählt nicht mit?

Zwei Gruppen nimmt das Gesetz ausdrücklich aus: Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Erweiterungen sind ohnehin Herstellungskosten, dafür braucht es die 15-%-Grenze nicht.

Bei den jährlichen Arbeiten nennt der Bundesfinanzhof ein Beispiel aus seinem Urteil: die regelmäßige Heizungswartung. Solche Kosten blieben im entschiedenen Fall sofort abziehbar, auch innerhalb der drei Jahre.

Eine Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte und Arbeitsplatte bilden zusammen dieses eine Wirtschaftsgut. Die vollständige Erneuerung einer Einbauküche ist nicht als Erhaltungsaufwand abziehbar, und sie zählt nicht in die 15-%-Summe.

Ebenfalls nicht dazu gehören Abfindungen an Mieter für eine vorzeitige Räumung und Schäden an der Substanz, die erst nach der Anschaffung entstanden sind, zufällig, etwa durch eine Naturkatastrophe, oder durch das Verschulden eines Dritten.

Wie lange läuft der Dreijahreszeitraum?

Der Zeitraum wird taggenau berechnet, ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Er beginnt also mit der Übergabe, nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrags und nicht am Jahresanfang, und endet drei Jahre später. Entscheidend ist, wann die Arbeiten durchgeführt werden. Eine Renovierung im vierten Jahr gehört nicht mehr in die Summe.

Am Ende der drei Jahre müssen die Arbeiten weder abgeschlossen noch abgerechnet noch bezahlt sein. Läuft eine Baustelle über das Ende hinaus, zählen nur die bis dahin erbrachten Bauleistungen; ihr Anteil wird notfalls geschätzt.

Erbst du ein Gebäude oder erwirbst du es sonst unentgeltlich, trittst du in den Dreijahreszeitraum deines Vorgängers ein. Hat der Erblasser das Haus vor zwei Jahren gekauft, bleibt dir nur noch ein Jahr.

Der Bundesfinanzhof sieht in seinem Urteil auch Renovierungen zwischen zwei Mietverhältnissen als Teil der Prüfung. Eine Pause im Mietverhältnis hebt die Frist nicht auf.

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Was ist mit größerem Erhaltungsaufwand, der unter der Grenze bleibt?

Größere Erhaltungsaufwendungen für ein Gebäude lassen sich nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt sie im Jahr der Zahlung abzuziehen. Die Voraussetzungen: Das Gebäude gehört nicht zum Betriebsvermögen und dient überwiegend Wohnzwecken, das heißt, die Wohnräume machen mehr als die Hälfte der Nutzfläche aus.

Wird das Gebäude vor dem Ende des Verteilungszeitraums verkauft, wird der noch nicht berücksichtigte Rest im Verkaufsjahr als Werbungskosten angesetzt. Dasselbe gilt, wenn es in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Verloren geht also nichts. Gehört das Gebäude mehreren Personen, verteilen alle auf denselben Zeitraum.