Steuererklärung für Hausbesitzer.Alles an einem Ort.
Als Hausbesitzer hast du mehr steuerliche Möglichkeiten als die meisten ahnen. taxtastic führt dich durch alle davon — ob du selbst drin wohnst oder vermietest.
Eigenheim oder Mietobjekt — die Regeln sind verschieden
Was du absetzen kannst, hängt davon ab, wie du deine Immobilie nutzt. taxtastic fragt die passenden Angaben für beide Fälle ab.
Selbstgenutztes Eigenheim
Für dein eigenes Zuhause gibt es Steuerermäßigungen nach §35a EStG: Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und energetische Sanierungsmaßnahmen können direkt von der Steuer abgezogen werden — bis zu 5.200 € im Jahr.
Vermietete Immobilie
Bei Vermietung läuft alles über Werbungskosten in der Anlage V. Kreditzinsen, AfA, Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer — all das mindert deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Oft ergibt sich dadurch sogar ein steuerlicher Verlust, der dein übriges Einkommen senkt.
Selbstgenutzt und vermietet?
Wer eine Einliegerwohnung vermietet oder das Obergeschoss eines Hauses — bei dem gelten beide Regeln gleichzeitig. taxtastic teilt die Kosten anteilig auf und trägt alles korrekt ein.
Was du für dein Zuhause angeben kannst
Wer im eigenen Zuhause Handwerker beauftragt, eine Haushaltshilfe beschäftigt oder energetisch saniert, kann einen Teil der Kosten direkt von der Steuer abziehen. taxtastic hilft dir, alles richtig anzugeben.
Handwerkerleistungen/Jahr
haushaltsnahe Dienste/Jahr
direkt von der Steuer abziehen
Vermietung: Diese Kosten senken deine Steuer
Vermieter tragen alles in der Anlage V ein. taxtastic befüllt sie automatisch — du beantwortest Fragen, kein Formulardschungel.
Gebäudeabschreibung (AfA)
Du schreibst das Gebäude jedes Jahr steuerlich ab — nicht das Grundstück, nur das Gebäude. Der Satz hängt vom Baujahr ab:
- Altbau (bis 31.12.1924): 2,5 % über 40 Jahre
- Bestandsgebäude (1925–2022): 2 % über 50 Jahre
- Neubau (ab 01.01.2023, linear): 3 % über 33 Jahre
- Neubau (Baubeginn 01.10.2023–30.09.2029, degressiv): 5 % des Restwerts — in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung
taxtastic berechnet den richtigen Betrag automatisch nach Baujahr und Kaufpreis.
Kreditzinsen
Die Zinsen für deinen Immobilienkredit sind vollständig als Werbungskosten absetzbar — solange die Immobilie vermietet ist. Tilgungsanteile zählen nicht dazu.
Erhaltungsaufwand & Reparaturen
Reparaturen und Instandhaltungskosten sind direkt absetzbar. Kleinere Anschaffungen bis 800 € netto sofort, größere über die Nutzungsdauer. Größere Sanierungskosten lassen sich auf bis zu 5 Jahre verteilen.
Nebenkosten & Verwaltung
Alle nicht auf den Mieter umgelegten Nebenkosten sind absetzbar: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Inserate für Mietersuche, Fahrtkosten zum Objekt.
Sonderabschreibung Neubau (§7b EStG)
Für neue Mietwohnungen mit Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 gibt es zusätzlich 5 % Sonderabschreibung pro Jahr über 4 Jahre. Wann die Wohnung fertig wird, spielt keine Rolle – es zählt das Datum des Bauantrags.
Die Bedingungen sind streng: Das Gebäude muss dem Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse entsprechen und dafür ein Qualitätssiegel bekommen, das erst nach der Fertigstellung vergeben wird. Die Baukosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht übersteigen – liegen sie darüber, entfällt die Förderung komplett. Gefördert werden höchstens 4.000 € pro Quadratmeter.
Und die Wohnung muss zehn Jahre vermietet bleiben. Sonst wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht – auch dann, wenn dein Steuerbescheid längst endgültig ist.
Vorweggenommene Werbungskosten
Kosten die entstehen bevor die Wohnung erstmals vermietet wird — z. B. Inserate, Maklergebühren, Renovierungen vor dem Einzug des ersten Mieters — kannst du trotzdem absetzen, solange die Vermietungsabsicht klar ist.
Eigenheim: Diese drei Vorteile kennen viele nicht
Nach §35a EStG kannst du Lohnkosten direkt von deiner Steuerschuld abziehen — nicht nur von deinem Einkommen. Das macht einen echten Unterschied.
Handwerkerleistungen
20 % der Lohnkosten — bis zu 1.200 € Steuerersparnis pro Jahr. Das gilt für Arbeiten in deiner selbstgenutzten Wohnung: Renovierung, Heizungswartung, Dacharbeiten, Gartengestaltung. Achtung: Nur der Lohnanteil zählt, nicht die Materialkosten. Wichtig: Zahlung per Überweisung, keine Barzahlung.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
20 % der Kosten — bis zu 4.000 € Steuerersparnis pro Jahr. Putzhilfe, Gartenpflege, Winterdienst, Pflegedienstleistungen. Auch hier gilt: nur im eigenen Haushalt, nur der Lohnanteil, nur per Überweisung.
Energetische Sanierung (§35c EStG)
Für selbstgenutztes Wohneigentum: 20 % der Kosten über 3 Jahre, bis zu 40.000 € je Objekt. Das gilt für neue Heizungen, Dämmung, Fensteraustausch, Lüftungsanlagen — wenn ein Energieeffizienzexperte die Maßnahme bescheinigt und das Gebäude älter als 10 Jahre ist.
Wichtig: Nur für Eigennutzung
Diese drei Steuerermäßigungen (§35a und §35c EStG) gelten ausschließlich für selbstgenutzten Wohnraum. Wer dieselben Arbeiten an einem vermieteten Objekt durchführt, trägt die Kosten als Werbungskosten in der Anlage V ein — das ist ein anderer steuerlicher Weg, aber auch wirkungsvoll.
Vermietung und Umsatzsteuer
Für die meisten privaten Vermieter ist Vermietung umsatzsteuerfrei. In bestimmten Fällen lohnt sich aber die Option zur Umsatzsteuer — taxtastic unterstützt beides.
Wohnraum: grundsätzlich umsatzsteuerfrei
Die Vermietung von Wohnraum ist nach §4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: keine USt auf die Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug auf deine Ausgaben. Für die meisten privaten Vermieter ist das der Standardfall.
Gewerberaum: Option zur Umsatzsteuer (§9 UStG)
Wer Gewerberäume an einen Unternehmer vermietet, der seinerseits zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann zur Umsatzsteuer optieren. Vorteil: Du kannst die Vorsteuer aus Bau- und Sanierungskosten geltend machen. Diese Option lohnt sich besonders bei hohen Investitionen. taxtastic führt dich durch die Entscheidung und die Umsatzsteuererklärung.
Wann lohnt sich die Option zur Umsatzsteuer?
Hauptsächlich dann, wenn du hohe Investitions- oder Sanierungskosten hattest und dir der Vorsteuerabzug daraus einen echten Liquiditätsvorteil bringt. Voraussetzung: Der Mieter ist Unternehmer und nutzt die Räume ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze. Bei Wohnraum ist diese Option grundsätzlich nicht möglich.
So läuft es mit taxtastic
Kein Formular, kein Fachjargon — nur Fragen, die du beantworten kannst.
Immobilie & Nutzung angeben
Selbstgenutzt, vermietet oder beides? taxtastic erkennt automatisch, welche steuerlichen Regeln für dich gelten und welche Felder du ausfüllen musst.
Einnahmen & Kosten erfassen
Mieteinnahmen, Kreditkonditionen, Reparaturrechnungen, AfA-relevante Daten — taxtastic fragt alles ab, berechnet automatisch und ordnet korrekt zu.
Per ELSTER einreichen
Anlage V, Anlage V-FeWo, Umsatzsteuererklärung — alles wird automatisch befüllt, geprüft und sicher ans Finanzamt übermittelt.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein realistisches Beispiel: Eigenheim plus vermietete Eigentumswohnung.
- AfA ETW (Baujahr 2001, 2 %)3.200 € Werbungskosten
- Kreditzinsen Vermietung2.800 € Werbungskosten
- Instandhaltung ETW1.500 € Werbungskosten
- Handwerker Eigenheim (§35a)1.200 € direkt von der Steuer
- Haushaltsnahe Dienste Eigenheim (§35a)480 € direkt von der Steuer
Für welche Hausbesitzer:innen?
taxtastic unterstützt viele typische Fälle — von der ersten vermieteten Wohnung bis zum Mehrfamilienhaus.
Was taxtastic für dich tut
Anlage V automatisch
Für jede vermietete Einheit eine eigene Anlage V — taxtastic befüllt und übermittelt alles korrekt, egal wie viele Objekte du hast.
AfA automatisch berechnet
Baujahr eingeben, Rest übernimmt taxtastic: linearer oder degressiver Satz, Kaufpreisaufteilung Grundstück/Gebäude, Restnutzungsdauer — nach den aktuell geltenden Regeln berechnet.
Umsatzsteuererklärung inkl.
Wer zur Umsatzsteuer optiert oder eine Ferienwohnung mit USt betreibt: taxtastic erstellt auch die Umsatzsteuererklärung und Voranmeldungen.
Plausibilitätsprüfung
Bevor du abschickst, prüft taxtastic deine Angaben auf typische Fehler — zu hohe Werbungskosten, fehlende Pflichtangaben, falsche Zuordnung von Kosten.
Steuer-Tipps automatisch
taxtastic weist dich auf Möglichkeiten hin, die du vielleicht nicht auf dem Schirm hattest: Sonderabschreibungen, verteilbare Erhaltungsaufwendungen, vergessene Werbungskosten.
ELSTER-Übermittlung
Anlage V, Anlage V-FeWo, Anlage V-Sonstige — alles wird sicher und direkt ans Finanzamt übermittelt.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich Mieteinnahmen immer versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Die einzige Ausnahme: Gelegentliche Untervermietungen mit Einnahmen unter 520 € im Jahr können steuerfrei bleiben. Von den Mieteinnahmen ziehst du deine Werbungskosten ab — häufig bleiben so keine oder kaum steuerpflichtigen Einkünfte übrig.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien?
Das Gebäude (nicht das Grundstück!) wird jährlich als Werbungskosten abgeschrieben. Die Höhe hängt vom Baujahr ab: Gebäude bis 31.12.1924 mit 2,5 %, Gebäude von 1925 bis 2022 mit 2 %, Neubauten ab 2023 mit 3 % linear. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 gibt es zusätzlich die degressive AfA mit 5 % des Restwerts — was in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung bringt. Bemessungsgrundlage sind immer die Anschaffungskosten ohne Grundstücksanteil.
Was kann ich bei einer selbstgenutzten Immobilie absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohnraum gibt es Steuerermäßigungen nach §35a und §35c EStG: Handwerkerleistungen bis 1.200 € Ersparnis/Jahr, haushaltsnahe Dienstleistungen bis 4.000 € Ersparnis/Jahr, und bei energetischer Sanierung bis zu 40.000 € Ersparnis je Objekt über 3 Jahre. Wichtig: Diese Vorteile setzen Lohnkosten direkt von der Steuer ab — keine Abschreibung, sondern eine echte Steuerermäßigung. Kreditzinsen und AfA sind bei Eigennutzung nicht absetzbar.
Ich vermiete eine Ferienwohnung — was muss ich beachten?
Ferienwohnungen werden grundsätzlich wie normale Vermietung behandelt — Anlage V plus die zusätzliche Anlage V-FeWo. Damit das Finanzamt deine Werbungskosten anerkennt, muss eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar sein: Die Wohnung muss überwiegend vermietet werden und darf nicht hauptsächlich privat genutzt werden. Plattformen wie Airbnb oder Booking.com melden deine Einnahmen seit 2023 automatisch ans Finanzamt. taxtastic befüllt alle nötigen Anlagen automatisch.
Sind Nebenkosten bei Vermietung absetzbar?
Ja — aber nur die Nebenkosten, die du selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegst. Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten musst du als Einnahmen angeben und gleichzeitig als Ausgaben absetzen — das ergibt sich gegenseitig. Nicht umlegbare Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage (wenn ausgegeben), Kontogebühren und Versicherungen sind als Werbungskosten absetzbar.
Was ist mit Grundsteuer — absetzbar oder nicht?
Bei Vermietung ja: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Grundsteuer leider nicht absetzbar.
Ich vermiete günstig an Familienangehörige — was gilt da?
Verbilligte Vermietung an Angehörige ist steuerlich möglich, aber mit einer wichtigen Grenze: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der Ortsmiete, müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Liegt sie über 66 %, sind alle Werbungskosten voll absetzbar. taxtastic fragt die Mietkonditionen ab und rechnet korrekt.
Brauche ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V?
Ja — grundsätzlich eine Anlage V pro vermietetes Objekt (Grundstück oder Eigentumswohnung). Ein Mehrfamilienhaus gilt dabei als ein Objekt. Einzelne Wohnungen innerhalb einer WG werden hingegen jeweils einzeln erfasst. taxtastic legt automatisch für jedes Objekt eine eigene Anlage V an.
Was kostet taxtastic?
Du kannst taxtastic völlig kostenlos ausprobieren — du zahlst erst, wenn du deine Erklärung einreichst.
Für Angestellte, Beamte, Rentner — und alle Haus- und Wohnungseigentümer
- Einkommensteuererklärung inkl. Anlage V
- AfA-Berechnung automatisch
- Anlage V-FeWo (Ferienwohnung)
- Plausibilitäts-Check
- Ein Preis — auch für Ehepaare
- Frühere Jahre: freiwillig 4, bei Pflicht bis zu 7
Für alle mit Gewerbeeinkünften, Umsatzsteuer oder komplexer Vermietung
- Alle Funktionen des BASIS Tarifs
- Gewerbesteuererklärung
- Umsatzsteuererklärung
- Umsatzsteuer-Voranmeldung
- Option zur USt bei Gewerberaum-Vermietung
- EÜR automatisch inkl. AfA, IAB und Rücklagen
Finde in unter 1 Minute heraus, wie viel du zurückbekommst!
Unser kostenloser Schnellcheck zeigt dir in wenigen Schritten eine erste unverbindliche Schätzung — ganz ohne Anmeldung.
Wie ist dein Familienstand?
Bestimmt Veranlagungsart und Steuertarif.
Deine Mieteinnahmen und weitere Einkünfte
Die Mieteinnahmen werden zusammen mit weiteren Einkünften besteuert.
Werbungskosten aus Vermietung
Diese Kosten mindern deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Gebäude-Abschreibung (AfA)
AfA: 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Neubau ab 2023: 3 %).
Geleistete Vorauszahlungen
Das Finanzamt kann Einkommensteuer-Vorauszahlungen auf Mieteinkünfte festsetzen.